Bausparvertrag: Ваш путь к доступному жилью в Германии
В немецком обществе широко распространён финансовый инструмент, известный как Bausparvertrag, с действующими 25 миллионами контрактов, зарегистрированных Бундесбанком на начало 2023 года. Что же делает Bauspar таким востребованным?
В этой статье: Мы предоставим информацию об основных аспектах Bausparvertrag и его влиянии на сделки с недвижимостью в Германии. Благодаря глубокому пониманию работы с крупнейшими банками и сберегательными кассами страны, мы подготовили обзор ключевых моментов, который поможет вам подготовиться и ответить на вопросы о том, как получить наиболее выгодный ипотечный кредит в Германии, в каких случаях Bausparvertrag оказывается наиболее эффективным и когда может быть нецелесообразным. Давайте разбираться вместе!
Концепция договора Bauspar
Договор Bausparvertrag заключается на основе уникальной и эффективной концепции. Участники договора вносят свои сбережения в общий фонд. По достижении нужной суммы, строительное общество начинает предоставлять займы первым участникам фонда. Для реализации этого процесса, Bauspar состоит из двух частей: сберегательного плана и кредитного соглашения для недвижимости. Во время фазы сбережений вы получаете проценты на ваш баланс, что в настоящее время составляет около 0,1% в год.
Bauspar представляет собой комбинацию сберегательного и кредитного договора по недвижимости.
Процентные ставки по кредитам Bauspar на покупку или ремонт жилья обычно бывают ниже, чем предлагаются банками на момент заключения контракта. Например, в 2023 году наилучшая ставка по Bauspar составляла 0,9% годовых.
При заключении контракта взимаются определённые сборы (Abschlusskosten), обычно колеблются от 1 до 1,6% от общей суммы контракта.
Таким образом, Bausparvertrag является финансовым инструментом, который объединяет в себе процесс накопления с процентной доходностью и возможность получения ипотечного кредита на льготных условиях. В соответствии с § 1 Abs. 3 BauSparkG, средства, полученные от этого контракта, могут быть использованы для покупки, финансирования или рефинансирования ипотеки, а также на ремонт или реконструкцию, покупку земельных участков для строительства и другие цели.
В соответствии с § 1 Abs. 3 BauSparkG, средства Bauspar могут быть использованы для:
- покупки, финансирования и рефинансирования жилья;
- выполнения ремонта и реконструкции;
- приобретения земельных участков для застройки и для других целей;
- эти контракты заключаются через Bausparkasse на определенную сумму и срок.
В каких случаях Bausparvertrag выступает как эффективный инструмент?
На наш взгляд, Bausparvertrag особенно полезен в случае, когда у заемщика уже есть ипотечный кредит. Здесь Bausparvertrag может служить средством рефинансирования. Он также подойдет тем, кто планирует ремонт или реконструкцию своего жилья.
Использование Bausparvertrag для рефинансирования существующего ипотечного кредита.
Во всех этих ситуациях вы имеете возможность зафиксировать очень низкую процентную ставку (0,9%), планировать свои финансы на длительный срок (на десятилетия вперед) и защитить себя от резкого повышения процентных ставок по ипотеке. С учетом того, что недавно процентные ставки по ипотеке уже составили 5% годовых, есть вероятность, что в долгосрочной перспективе они могут вырасти еще выше.
Пример расчета Bausparvertrag:
Допустим, вы взяли ипотечный кредит в 2022 году на сумму 320 000 евро с фиксированной процентной ставкой 3.3% на 10 лет. Через 10 лет у вас останется невыплаченный остаток долга в размере 244 000 евро.
Для этой суммы вам понадобится рефинансирование, то есть вам нужно будет оформить новый кредит через 10 лет, и процентная ставка может увеличиться. Даже если процентная ставка останется в 3.3%, переплата по новому кредиту составит 72000 евро.
Чтобы избежать переплаты и своевременно погасить кредит, мы рекомендуем открыть Bausparvertrag на сумму 244 000 евро сроком на 10 лет.
Вы вносите средства в договор (50% от суммы договора, что составляет 112 000 евро), получаете проценты на накопленную сумму, и через 10 лет вы можете использовать накопленные 122 000 евро, а также получить кредит на оставшуюся сумму в размере 122 000 евро под льготную процентную ставку (0,95% годовых), которая гарантирована на весь срок кредитования.
Таким образом Вы переплатите всего 3800 евро по процентам. Ваша экономия таким образом составит около 70000 евро - даже с учетом расходов на заключение и управление договором
Виды государственной поддержки для владельцев Bausparvertrag
Владельцы Bausparvertrag могут воспользоваться государственной поддержкой в нескольких формах:
Wohnungsbauprämie — это государственная премия. Максимальный размер составляет 1400 евро в год. Получить ее могут семейные пары с годовым доходом до 70 000 евро.
Arbeitnehmersparzulage — государственная дотация, начисляемая на ваш Bausparkonto. Размер дотации — 40 евро в месяц, право на получение имеют семейные пары с доходом до 35 800 евро в год.
Эти средства могут направляться непосредственно на счет Bausparvertrag, увеличивая его экономическую выгоду.
Bausparvertrag может оказаться неэффективным в следующих ситуациях:
Накопление на первоначальный взнос для покупки недвижимости:
Если вы только начинаете копить на покупку недвижимости, Bausparvertrag может быть не самым выгодным решением по сравнению с инвестициями на фондовом рынке, где потенциально можно получить более высокую доходность.
Старые договоры Bausparvertrag:
Если у вас есть договор Bausparvertrag, заключенный несколько лет назад, стоит внимательно изучить его условия. Может оказаться, что текущие условия ипотеки или предложения других строительных касс более выгодны.
Преимущества Bausparvertrag:
Фиксированная низкая процентная ставка:
- Заемщик получает кредит с гарантированной низкой ставкой на весь срок.
- Государственная защита вкладов: Средства накопления в договоре застрахованы государством до суммы в 100 тысяч евро.
- Государственные программы поддержки: Возможность получения дополнительных средств в виде государственных премий и дотаций.
- Отсутствие штрафов за досрочное погашение: В отличие от многих банковских кредитов, Bausparvertrag позволяет досрочно погасить кредит без штрафных санкций.
Чтобы избежать этого риска, рекомендуется иметь пакетное страхование (несколько видов страховок с одной компанией). В этом случае страховая компания не имеет право на расторжение.
Использование Bausparvertrag позволяет заранее спланировать финансирование или рефинансирование недвижимости с фиксацией самой низкой процентной ставки, а также иметь четкий финансовый план на долгосрочную перспективу
Как мы работаем
Impressum