Налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer)
При покупке недвижимости вам, как правило, придется уплатить налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer). Каков размер этого налога и как можно сэкономить на налогах, вы узнаете из этого текста.
Когда следует уплатить налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer)?
Под земельным участком в законе о налоге на приобретение земли (Grunderwerbsteuergesetz) понимаются не только земля, но и все, что на ней находится, например, дом. При покупке такого участка вы, как правило, обязаны уплатить налог на приобретение земли. Его размер определяется на основе покупной цены, указанной в нотариальном договоре.
Если на участке находится дом или многоквартирный дом, его стоимость, а следовательно, и налог, будет выше. То же самое происходит, если вы покупаете участок и недвижимость у застройщика по единому договору. Экономнее будет приобрести сначала незастроенный участок, а затем построить на нем дом.
Отдельные договоры могут помочь сэкономить на налогах
Если вы приобретаете участок и недвижимость отдельно, это может сэкономить вам деньги на налогах. Однако для этого вам потребуется заключить, по крайней мере, два договора, которые должны быть разделены как по времени, так и по содержанию. Если Finanzamt усмотрит подозрительную активность, он может рассматривать договоры как единое целое и начислять налог на основе общей покупной цены.
Смена собственника только после уплаты налога
Покупка недвижимости в Германии должна быть заверена нотариусом. В договоре купли-продажи также должно быть указано, кто обязан уплатить налог на приобретение земли. Обычно этим лицом является покупатель. Нотариус отправляет подписанный и заверенный договор в соответствующий налоговый орган. Затем вы получите уведомление о налоге на приобретение земли (Grunderwerbsteuerbescheid). Вы должны уплатить налог в течение месяца. После полной оплаты налоговый орган выдает справку (Unbedenklichkeitsbescheinigung), с которой вы можете зарегистрировать себя в качестве нового собственника в земельной книге (Grundbuch).
Как рассчитывается налог на приобретение недвижимости?
Основой для расчета налога на приобретение недвижимости является, прежде всего, покупная цена земельного участка, указанная в нотариальном договоре. В этот расчет включаются все встречные услуги, включая долги, такие как зарегистрированные ипотеки или другие обременения земельного участка, такие как права на жилье или права пользования.
С 1 сентября 2006 года они могут самостоятельно устанавливать ставку налога. Это привело к увеличению налоговых ставок почти во всех федеральных землях. Например, Гамбург с 1 января 2023 года повысил ставку с 4,5% до 5,5%, а Саксония - с 3,5% до 5,5%.
В Тюрингии предоставляется налоговый вычет до 25 000 евро при покупке первой жилой недвижимости для собственного проживания.
Такова налоговая ставка на приобретение недвижимости в федеральных землях:
Укажите инвентарь отдельно
Иная ситуация с передвижным инвентарем, таким как встроенная кухня, тент, сауна или садовый домик. Такие предметы следует указать в нотариальном договоре купли- продажи с указанием конкретной суммы, чтобы сэкономить на налоге на приобретение недвижимости. Ведь налог взимается только с того, что является неподвижным и неотделимо связано со зданием.
Обратите внимание, что не стоит преувеличивать стоимость инвентаря. Если стоимость передвижных предметов превышает 15 процентов от покупной цены, налоговая служба, возможно, потребует предоставить документы, чтобы проверить утверждаемые отдельные стоимости.
Когда налог на приобретение недвижимости не взимается?
Налог на приобретение недвижимости не взимается, если покупная цена земельного участка составляет менее 2 500 евро. Все остальные исключения также указаны в этом параграфе.
Продажа среди близких родственников освобождена от налога. Это относится ко всем, кто является родственниками по прямой линии. Речь идет о продажах между:
-
Супругами;
-
Родителями и детьми;
-
Дедушками и бабушками и внуками.
Продажа между братьями и сестрами подлежит налогу на приобретение недвижимости.
Компании могут использовать сделки с акциями
Юридические и капитальные компании могут использовать сделки с акциями, чтобы избежать налога на приобретение недвижимости. В этом случае они не покупают недвижимость напрямую, а долю в компании, которая владеет этой недвижимостью.
С июля 2021 года для освобождения от налога на приобретение недвижимости действует следующее правило: компания может приобрести не более 89,9% (ранее: 94,9%) доли в компании и должна удерживать эту долю не менее десяти лет (ранее: пять лет). Она может увеличить свою долю до 100% не ранее чем через десять лет (ранее: пять лет).
Таким образом, хотя требования к налоговому планированию несколько ужесточены, оно по-прежнему возможно для компаний. Они должны быть особенно осторожными, чтобы изменения в составе акционеров, передача акций, например, в семейных компаниях, и реструктуризация не вызывали налога на приобретение недвижимости.
Частные лица, однако, не могут использовать сделки с акциями.
Как мы работаем
Impressum